2011年的房地产市场在硝烟弥漫中定格，但开发商却依然深陷与政府、购房者的多方博弈中无法自拔。新的一年刚刚开始，武汉楼市就已经陷入“拼低价”的白刃战。元旦前后，完全依靠低价促销战略，武汉房价有了新的突破，武汉新开盘的不少项目都获得了不错的销量，多数都有五六成这样的“及格”战绩，这一方面让开发商看到希望，另一方面，刚开年就血拼价位，也让他们感受到愈加残酷的市场氛围。
武汉房价“拼跌” 主题是“低价没商量”
“投资看地铁!洪山广场28-85平不限购投资新品火爆认筹。45万起入住!送精装修，双地铁物业轻松坐享升值!”元旦前的最后一天，笔者路过中南路，遇到了临时兼职动销的大专生小李，迅即被塞上了一张“地铁下一站，房价省一半”的楼盘宣传单。虽然对于这家楼盘的具体位置究竟在哪都不太清楚，但小李还是很“尽职”地请笔者在登记表上填写联系方式，并再三表示“感兴趣可以自己过去看看”。
事实上，最近一段时间，在市区人行天桥、过街通道等处，被楼盘雇佣的临时人员到处发传单已经是司空见惯的事，不过笔者发现，这些搞动销的楼盘大都是以“低价”字眼招徕客户，并且主要是近期上市的新盘。不少还是品牌项目。比如前面的那个楼盘，还印着硕大一句“抄底!你会吗”。“拼低价”的阵势从街头动销中就能看出端倪。
新年的到来并未给当下的楼市带来多少暖意，一波由大地产开发商引领的价格战正席卷武汉，元旦也再度被舆论戏称为 “折扣节”，各种优惠口号层出不穷。不过，光谷一在售楼盘的客户经理则认为，这个情况也很正常，“春节本来就是传统的销售淡季，今年1月又恰好过农历新年，再加上现在整个行情都不好，这就给新推楼盘定价带来难度”。
在此境况下，武汉各开发商之间的价格战也大有升级之势，其中不乏万科、恒大和金地等知名品牌房企。元月3日，武汉金地旗下一款高端项目喊出 “认购5万抵10万”，成为本轮促销大战的一个小高峰。不仅是金地在元旦期间急于揽客，武汉恒大旗下的一项目也顺势送出 “送1500元/平方米全房豪装”的新年礼物;万科也不甘示弱地推出“存2千变2万，再享6千新年贺礼”的大礼包;而湖北一本土开发商则推出了 “认筹享3000抵30000元”的优惠。
各大开发商极力促销的背后，则是武汉楼市开盘量跌至新低的事实。楼市寒冷，元月开盘项目也大量减少。数据显示，2012年1月份开盘项目数创新低，各片区开盘的项目数量仅24家，加上春节楼市传统淡季的到来，新盘入市量锐减，楼市进入“冬歇期”。
据统计，2012年第一个月，武汉将总共仅有16个新楼盘如期上市，其中真正纯新盘只有10个，老盘加推量也首次跌破两位数。其中大多数集中于东西湖、江夏等远城区，中心城区的开盘项目数量屈指可数。
户型方面，开发商主推中小户型，抓刚需需求。位于东西湖区的一楼盘推出89平米左右小高层房源，常青二分之一中心主推80-140平米两房三房;位于江夏区的某楼盘推出57-87平精装房源;青山区的一楼盘也推出50-90平一至三房。
业内人士称，许多开发商看准刚需需求大这一趋势，在新年从刚需入手，主推中小户型，同时也跟随去年的降价潮，选择低开入市。统计显示，元旦小长假三天，武汉卖房近700套。低价使武汉楼市在新年第一波还算输得不太惨。
武汉楼市“血拼”刚开始 后市将更严峻
据笔者了解到的情况，元旦前后开盘的这些项目，多数的开盘认购率都在五六成以上，个别楼盘甚至超过了八成，再加上前期刚刚热销的“拼低价”项目在内，开盘销售超过半数的楼盘已经达到七八家。而购房者接盘的踊跃程度增加，也让不少开发商感觉到“2012还是有希望的”。盘龙城一家开发商告诉笔者，市场需求依旧是存在的，“我们认为只要价格定位合理，大多数刚需客未来一年内还是会出手。”
然而，相对于新一年的严峻形势来说，年初这几天的销售只能算是“一抹亮色”而已。网上房地产数据显示，即便是在如此状况下，今年元旦三天假期武汉全市也仅卖商品房近700套，相比去年元旦同期跌了六成。
更重要的是，一旦楼市走上“拼低价”的轨道，则将导致越来越多的开发商和楼盘纷纷放下身段，开始赤裸裸的“跳水”大降价。在这一严峻形势下，所有开发企业依旧面临着降价跑量的存亡之战，甚至只能靠主动“跌价”才能争取到销量。市场面消息表明，截至今年初，以京沪广深为代表的一线城市已经全面开始“拼跌”。业内人士预计，面对政策调控持续以及需求增长的有限，即便多数楼盘能够维持成交，“血拼降价”也将持续更长时间。
某机构专家表示，截至目前，销量较多的几家楼盘几乎都在“裸奔”——在徘徊良久之后还是以低价的方式“修成正果”。价格血拼的白刃战必然会在新的一年再度升级，对于中小开发商来说，未来迎接的可能是割肉抢跑的阶段，而对于品牌项目来说，一旦树立降价风向标，势必将导致板块的连续反应，不论跑量是快还是慢，降价的格局已经确立。
元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为开发商促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。业内人士指出，2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“拼跌时代”。
一线城市中，上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据统计，元旦三天上海成交3120套，与前几年元旦假期情况相比跌幅巨大。北京地区2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%;二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。
业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。广州元旦期间不少楼盘甚至取消了优惠活动。中原地产广州项目部经理黄韬估计，元旦广州楼市的成交量较去年同期下降20%-30%，成交均价则比去年同期上涨约10%。
世联地产董事长陈劲松日前表示，现在是开发商想降价又不敢降，只能采取回购等“曲线救国”的方式。2012年上半年会形成真正有利于开发商降价的环境，届时开发商的促销将由现在“暗降”升级为“明降”。
“跌”字当头 开发商或转向商业地产投资
“武汉楼市去年下半年开盘起伏明显，10月份过后，开盘数量持续下跌，新年第一个月更是跌至谷底”，亿房网研究员隋昕分析称，“由于此次调控显然是作用于长期的，降低销售目标以求生存，正成为越来越多开发商的战略调整方向”。
一边是越来越高调的促销，另一边是越来越低调的推盘计划。在此境况下，武汉楼市将迎来一场结构性调整，正成为业内共识。据公开资料显示，整个2011年，武汉商品房成交量为1300万平方米左右，与上一年整体持平，“其中，商品住宅类占60%，商业地产类占30%，住宅保障类占10%，而2010年三者的比例则分别是80%、15%和5%”。武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司副总裁冯松表示，开发商目前面临的形势非常严峻，“市场刚性需求确实还是比较旺盛，但是2012年的结构调整会越来越严厉，未来形势对开发商来讲比较严峻”。
对此，研究员隋昕分析称，“开发商早已不局限于纯住宅房的开发，而开始转向商业地产投资开发，转型正成为不少资金链短缺房企的唯一出路”。以新年首月新推的16个楼盘为例，其中6家开发商此次均选择小微户型的LOFT和酒店公寓等房源作为主推对象，“由此可见，开发商早已不局限于纯住宅房的开发，而开始转向商业地产投资开发，转型正成为不少资金链短缺房企的唯一出路”。
