2011年即将过去，武汉房地产市场在限购、限价、限贷等“史上最严厉调控”政策的影响下，出现了诸多变化，这些变化显示出调控目标正逐步实现。明年，受刚需强劲等因素的影响，武汉楼市仍然难以出现大跌的局面。但因为楼市已开始从“卖方市场”向“买方市场”转变，刚需族将迎来购房的好时机。
【今年】
房价首跌 销量减一成
中国指数院华中分院昨发布的武汉楼市年度报告显示，今年武汉市商品住宅成交10.7万套，较去年的10.9万套减少2000套。
不过，今年的统计范围新增了新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，如果剔除这三个区，则今年武汉住宅成交量较去年下降了10.8%。
从价格上看，由于三个远城区被纳入统计范畴，使得12月武汉住宅成交均价依然保持在6500元/平方米左右，较去年6184元/平方米的均价上涨5.1%，实现了武汉年初的限价目标。另外，今年武汉各类经济房、限价房、集资房全年成交近1.3万套，占到总成交的12.1%，是近年来比例最高的一年，也有效拉低了全市成交均价。
今年10月份，武汉新建商品住房成交均价首次出现环比下跌，意味着房价的拐点开始出现。
虽然市民对房价下降的感受并不明显，但真正在四季度关注楼市的市民会发现，四季度房价的小幅下降，开始以大房企为代表，从单个楼盘蔓延到片区。
统计显示，四季度新开楼盘普遍低于区域均价的10%以上，一些老盘也拿出部分房源作为“特价房”销售，以加速资金回笼。不过，与外地楼盘降价30%才能热销的情况相比，武汉房价可谓坚挺。年末，汉阳、武昌、后湖等地的楼盘促销中，有15%的降价便能招来买房人“抄底”。
外来人口成重要购买力
今年，武汉销售前20强企业的销量，占到市场份额的50%。住宅销量前十名中，有8个项目都为外来企业开发。
从上榜项目均价来看，有5个项目均价都在7000元/平方米以下。武汉市房管局发布的各个月度监测数据显示，7000元/平方米以下也是占比最多的。
从买房者构成来看，外来户籍人口占到一半以上，购房者多为首次置业和改善性的刚性需求族。今年多个月份的监测数据显示，在房租普涨20%的情况下，上述拥有一年以上社保或纳税证明的外来人口，成为楼市重要的购买群体。
商业地产因限购得福
近年来，武汉商业地产发展迅猛，商业用楼和写字楼占商品房市场的份额不断提升，特别是2011年，受住宅限购的“挤出效应”影响，商业用楼和写字楼的市场份额较去年提升3%。
今年，武汉商铺和写字楼共成交近1.95万套，远超去年1.36万套的水平。由于不限贷、不限购，并且总价不高，以SOHO等物业形态出现的30-60平方米小户型，成为今年商业地产中的热门，仅万达、福星惠誉、南国置业几个企业累计销售就达4500套。今年武汉商铺全年成交均价为15250元/平方米，较去年上涨14%。
【明年】
稳中调整已成共识
来自中国房地产协会、湖北省统计局等业界专家认为，与一线城市不同，武汉楼市刚需购买力非常强劲，明年市场稳中有调整，刚需购房时机开始出现。
中国房地产协会副会长朱中一说，明年房地产市场应该是稳中有进的态势。这里的“进”并非是房价的上涨，而是房地产制度的完善，如应该加快推进个人住房信息系统建设，完善住房供应体系，推进房产税的改革等。
湖北省统计局副局长叶青表示，从武汉市统计局公布的数据来看，武汉的房价没有降很多，每个月可以卖1万套房，一年就是12万套，随着一些大项目在汉落户，在武汉购房的人会越来越多。由于刚性需要还比较多，预计明年武汉的房地产应该会稳，然后略有增长，但是不会像多年前那么快。
业内介绍，今年武汉首次置业和改善型购买需求占到了70%，超过了去年60%的比例，说明目前市场上以刚需购房为主。
刚需购房时机出现
吴洋认为，目前为止，武汉市的待售新房接近850万平方米，是2003年至今的最高点。据测算，明年供应量会有20%的增长，预计武汉市的存量在明年达到更高的点。而在持续调控下，需求会进一步萎缩，但是萎缩的幅度不会特别大，因此总体成交量下降不会特别大，价格稳中向下有一些调整。
业内认为，武汉没有像一线城市那样，房价下跌30%，销量遭“腰斩”，这说明房地产市场尚属健康范围。臧建军认为，由于待售房数量庞大，供需矛盾逐步显现，明年武汉房地产市场如果出现20%的成交量波动，是可以接受的。
臧建军称，对刚需购房者来说，房子是用来住，而不是投资用，所以未来房价短期内的波动，对房产没有任何影响;而长期来看，房地产市场仍旧是向上走的。所以他认为，由于目前房产市场销量下降，“卖方市场”渐渐转换成了“买方市场”，购房者的选择余地会更多，所以刚需族的购买时机已经出现。
